La réforme des plus-values immobilières des particuliers

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Cogest, Expertise comptable - Des experts, un partenaire - LA LETTRE D'INFO
Experts comptables, Commissaires aux comptes : Pierre Bingler, Jean-François Jung, Charles-René Tandé septembre 2011
Sommaire

 

     


Le nouveau régime des plus-values immobilières 
 

Le nouveau régime des plus values immobilières serait appliqué aux cessions faisant l’objet d’un acte authentique à compter du 1er février 2012.

Toutefois, et « afin d’éviter que le report de la date d’application du nouveau régime de taxation des plus-values immobilières conduise à une optimisation fiscale » les nouvelles règles s’appliquent (rétroactivement) depuis le 25 août 2011 aux plus-values réalisées en cas d’apport de biens immobiliers à une société (SCI familiale)dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.

De même, bien que cela ne soit pas précisé, il est à craindre que la vente d’un bien à soi-même par l’intermédiaire d’une SCI soit également sujet à suspicion de la part de l’administration fiscale si aucun argument économique et ou patrimonial n’est à l’origine de la vente.

Ensuite, il ne faudra pas oublier que la réalisation matérielle de la vente nécessite un délai s’échelonnant entre 2 et 3 mois (délai de préemption 2 mois etc.).

Enfin, il conviendra de prendre en compte que l’acheteur devra trouver un financement dans une période où le crédit va se raréfier compte tenu de la conjoncture et de la situation des banques.



Le calcul de la plus-value immobilière 
 

La vente de la résidence principale continuerait à être exonérée.Les plus-values immobilières seront exonérées au bout de 30 ans de détention selon une cadence progressive. Les contribuables pourront appliquer un abattement de :

  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième

Aucun abattement ne serait pratiqué au titre des cinq premières années de détention, comme c’est le cas aujourd’hui. Par ailleurs, le gouvernement supprimerait l’abattement fixe de 1.000 €.

Exemple de calcul sous réserve d’autres modifications :

Prix d'achat du bien immobilier en juin 2000 : 300.000 €

Prix de cession du bien immobilier le 15 Avril 2012 : 600.000 €

Nombre d'années de détention : 11 années révolues

Calcul de l'abattement :

2% par an entre la 5ème et la 11ème année soit un abattement global de 12%

Calcul du prix d'achat majoré du bien immobilier :

300.000 € x 7,5% (Frais d'acquisition réels ou forfait) = 22.500 €
300.000 € x 15% (Travaux réels ou forfait) = 45.000 €

Soit prix d'achat majoré de : 300.000 € + 22.500 € + 45.000 € = 367.500 €

Calcul de la plus value immobilière nette imposable :

(600.000 € - 367.500 €) x 88% (abattement de 12%) = 204.600 €

Impôt sur la plus-value :

204.600 € x (19% + 13,5%*) = 66.495

Le taux de la CSG,CRDS, prélèvement social et contributions additionnelles serait remonté à 13.50% .

 

Les gagnants de la réforme 
 

Deux catégories de contribuables ne sont pas lésées par cette réforme :

1/ Ceux qui cèdent leur résidence secondaire ou un bien locatif détenu depuis moins de 5 ans. En effet, le dispositif antérieur ne prévoyait un abattement qu'au-delà de la 5ème année. Ils perdent uniquement l'abattement fixe de 1.000 €.

2/ Ceux qui détiennent un bien immobilier depuis plus de 30 ans. En effet, il y a exonération totale au delà de 30 ans de détention.La réforme s'appliquerait de la même façon aux expatriés et aux non résidents. 

 

Les perdants de la réforme 
 

Avec le nouveau calcul, pour obtenir un abattement de 50% sur le calcul de l'impôt sur la plus-value, il faudra 23 ans. Actuellement, pour arriver au même résultat, il ne faut que 10 ans !

Notre Conseil : Vous l’avez compris, la réforme étant applicable dans quelques mois (d’ici le 1er Février 2012), il ne vous reste que peu de temps pour :

En fonction de vos objectifs personnels :

Examiner la situation de vos immeubles existants et de vos projets ou des possibilités qui s’offrent à vous.

Prendre en compte cette réforme dans votre ou vos projets d’acquisition à venir.

C’est ainsi que si vous envisagiez de céder à deux ou trois ans, un immeuble locatif détenu, à ce jour, depuis plus de 15 ans, vous avez intérêt à prendre en compte le poids de cette réforme par rapport à l’augmentation potentielle de la valeur vénale de l’immeuble que vous envisagez de céder.  

Si vous envisagez d’acquérir un immeuble professionnel, il sera nécessaire de sérier vos objectifs par ordre d’importance afin que votre conseil puisse vous proposer la solution adaptée à votre cas : acquisition par une SCI à l’IR ou à l’IS, achat par démembrement de propriété…

Gouverner c’est prévoir…. On sait qu’en matière fiscale, ce qui est vrai, aujourd’hui, l’est moins demain. Pourtant, envisager l’avenir à la lumière des textes actuels n’est-il pas un mal nécessaire ?



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